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Weitere Artikel der Ausgabe April 2017:
-
Steuerumgehungs-Bekämpfungsgesetz
Bundesregierung plant umfassende Gesetzesverschärfungen Artikel lesen
-
Firmenwagen und Zuzahlung des Arbeitnehmers
Berücksichtigung selbst getragener Aufwendungen Artikel lesen
-
Aufspürung von ausländischem Erbvermögen
Inländische Banken melden auch Auslandskonten Artikel lesen
-
Arbeitszimmer bei mehreren Nutzern
Höchstbetragsregelung personenbezogen Artikel lesen
-
Elektronische Kontoauszüge, Rechnungen und Lieferscheine
Elektronische Kontoauszüge verdrängen mehr und mehr den Papierauszug. Artikel lesen
-
Übertragung von Unternehmensvermögen
Der bisherige Abzugsbetrag von € 150.000,00 wurde beibehalten. Artikel lesen
-
Abschaffung der Abgeltungsteuer
2016 startete das Bundesland Brandenburg eine Bundesrats-Initiative zur Abschaffung der Abgeltungsteuer. Artikel lesen
Das Ertragswertverfahren
Bewertungsverfahren
Unter den steuerlichen Bewertungsmethoden für Grundbesitz wird unterschieden zwischen dem Sachwertverfahren (u. a. für eigengenutzte Immobilien) und dem Ertragswertverfahren. Das Ertragswertverfahren findet Anwendung für bebaute Grundstücke, bei denen der nachhaltig erzielbare Ertrag für die Werteinschätzung am Grundstücksmarkt im Vordergrund steht (typische Renditeobjekte). Das Ertragswertverfahren kommt daher insbesondere zur Anwendung bei Mietwohngrundstücken, Geschäftsgrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt.
Stufen der Grundstücksbewertung
Das Ertragswertverfahren gliedert sich in drei Stufen. In einem ersten Schritt ist der Bodenwert zu bestimmen. Bodenrichtwerte sind erhältlich bei dem örtlich zuständigen Gutachterausschuss. In einer zweiten Stufe ist der Gebäudeertragswert zu ermitteln. Die Gebäudeertragswertermittlung setzt folgende drei Rechengrößen voraus: Rohertrag des Grundstücks, Bewirtschaftungskosten sowie Liegenschaftszinssatz. Als Rohertrag ist die Nettojahresmiete heranzuziehen. Umlagen zählen nicht zum Rohertrag. Mieteinnahmen für Stellplätze usw. sind jedoch zu berücksichtigen. Bewirtschaftungskosten sind die bei gewöhnlicher Bewirtschaftung nachhaltig entstehenden Verwaltungskosten, Betriebskosten, Instandhaltungskosten und das Mietausfallwagnis. Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst wird. Der Zinssatz ist ebenfalls bei den Gutachterausschüssen erhältlich.
Ermittlung des Ertragswerts (Steuerwert)
Der Steuerwert einer vermieteten Immobilie ergibt sich schließlich aus dem Gebäudeertragswert, welcher sich aus dem Gebäudereinertrag (ist die Differenz aus der Nettojahresmiete abzüglich der Bewirtschaftungskosten) multipliziert mit einem bestimmten Vervielfältiger errechnet. Der maßgebliche Ertragswert (Steuerwert) für das bebaute Grundstück ergibt sich schließlich aus der Addition von Bodenwert und Gebäudeertragswert. Ist der Gebäudeertragswert negativ oder null, ist mindestens der Bodenwert anzusetzen.
Stand: 29. März 2017